Ömer Demir
Samsun hava limanının yolcu salonunda avukat veya siyasetçi olduğu, düzgün ve yüksek sesle konuşmasından belli olan bir beyefendi ile karşılaştım. Çevresindekilere, merkezi hükümetlerden de destek alan belediye başkanının yüksek yüksek binalara izin verdiğini, kendi siteleri yanında büyük kulelerin yükseldiğini, bunun açık bir çevre katliamı olduğunu, hem hava akımının hem de deniz manzarasının tamamen bozulduğunu, o sakin ve huzurlu sitede yaşamanın artık anlamını kaybettiğini anlatıyordu. “Benim vekilliğim döneminde” diye başlayan konuşmayı sadece yakın çevresindekilerin duyabileceği düşük sesle yapmasına bakılırsa kendisi bir veya bir kaç dönem mecliste bulunmuş eski bir milletvekili, yanındakiler de onu uğurlamaya gelen sevenleri. Devlet ricalinin grup halinde karşılanıp uğurlanması adettendir, eski rical için de bu adet sürdürülür.
Tesadüf bu ya, bu beyefendi ile uçakta yan yana düştük. Merhabalaşıp, birbirimize iyi yolculuklar dileyip rutin havadan sudan ilk tanışma konuşmamızı yaptıktan sonra, konuşmayı bekleme salonundaki konuya getirdim. “Samsun’da da son yıllarda yüksek katlı binalar görüyorum, burada akrabalarım var, her yıl en az bir kez gelip giderim, son yıllarda özellikle çevrede yükselen siteler görüyorum” dedim. Bu işaret fişeği söze giriş yol arkadaşıma bekleme salonunda söylediklerini aynen bana da tekrarlama fırsatı verdi. Yüksek binaların şehri nasıl mahvettiğini uzun uzun anlattı. Arada, şahsıyla ilgili geçmiş dönemlere dair verdiği siyasi sırlar bende mahfuz.
Tasarruf Aracı Olarak İnşaat
Daha önce inşaat yoğunluğu düşük, en fazla birkaç kat çıkılmasına izin verilen yerlerde bu yoğunluğun artırılmasına dönük bir uygulamanın giderek yaygınlaştığını görüyoruz. Her ilimizde bir kısmına TOKİ konutlarının öncülük ettiği dikey mimariye göre tasarlanmış kule evlerin yaygınlaşması ülkemize özgü bir durum da değil. Tüm dünya metropollerinde dev gökdelenlerin yer aldığı uydu kentleri görmek mümkün. Bazı yerlerde tamamen ayrı bir yerde bazılarında ise eski kentle içiçe, ama her yerde, düzeltelim zenginleşen her yerde var bu yüksek binalar.
Sadece ülkemizde değil dünyanın birçok yerinde konut yalnızca bir dayanıklı tüketim malı değil, aynı zamanda etkili bir tasarruf aracı da. Özellikle alt gelir gruplarında ele geçen düzensiz tasarruflarla bir ev inşaatına başlamak veya başlanmış olanı tamamlamak en rasyonel ve güvenli yatırım gibi görünür. Rasyonel, çünkü artan nüfus yüzünden ev ihtiyacı sürekli artarken; tuğla, briket, kum, çakıl ve demir değer kaybetmeyen, enflasyona yenilmeyen birer malzeme. Güvenli, çünkü inşaata dönüşmüş bu malzemeleri kimse çalamaz. Buldukça üzerine yenisi eklenir ve sonunda tasarruf, eve dönüşür. Bu yüzden dünyanın gelişmekte olan bölgelerinde inşaatı yarım haldeki evleri gördüğünüzde, bu durum sizi üzmesin. Onlar kriz nedeniyle yarım kalmış yapılar değil, güvenli ve mevcut şartlarda en rasyonel uzun vadeli yatırım aracı; modern banka ve kredi uygulamalarına henüz intibak etmemiş çoğu halk için işlem maliyeti düşük birer tasarrufları saklama şekli.
Ülkemizde de evini arabasını almış olmak, oldukça geniş bir kesim için hayatın önemli bir zorluğunu arkada bırakmak demek. Bundan sonrası can sağlığı. Nüfus genç, dinamik bir ekonomi var ve bu yüzden gelir arttıkça konut talebi de sürekli artıyor. Süreç aşağı yukarı şöyle: Yeterli parası olan istediği zaman istediği yerden istediği daireye parayı basıp alıyor. Onlar için bir sorun yok. Sadece giderek daha muteber ve mutena semtlere kayma şeklinde bir tercih değişiklikleri oluyor zamanla. Kentlere yeni gelenler ise önce düşük maliyetli bir konut kiralıyor. Durumunu düzelttikçe, düğünde takılan altın ve eş dosttan alınabilecek borçlar yetişmezse ve sabit bir ücreti de varsa kredi alıp mütevazı bir daireye yerleşiyor. Kırdan kente göç hala durmadığı için bu süreç hala aktif.
Konuta olan yüksek talep, özellikle şehrin içinde veya hemen yanıbaşındaki gecekonduların öncelikli olarak değerlendirilmesini gündeme getiriyor. Bir zamanlar bir arsa çevirmiş olanlar, tapu aflarından da zamanında yararlanabildilerse kat karşılığı dairelere kavuşuyorlar. Hep anlatılır “biz falan yerde daha çok parayla daire aldık, falancıların o kadar parası yoktu gitti bir arazi çevirip gecekondu yaptılar, şimdi kat karşılığı mütahite verdiler, onlara iki daire düştü. Bizim daireyi satsak onun birinin yarısını ancak alırız. Bu adalet mi, böyle rant mı olur kardeşim!” Birileri, para bile ödemeden, sahiplendikleri yer yeni bir imar uygulamasıyla değerlenince, aile boyu bir ömür sürecek bir çalışmayla elde edemeyecekleri kadar kazançlı çıkıyorlar.
Sınıf Atlatan Meşru ve Helal İki Yaygın Süreç
Ülkemizde ekonomik durum ve sosyal statü yönüyle sınıf atlatan iki meşru süreç var: Meşru ve de helal. Biliyorsunuz her meşru olan helal olmayabilir, bunu etkili biçimde dile getiren Alev Alatlı’nın kulakları çınlasın.
En yaygın meşru sınıf atlama yolu eğitim ve eğitimin bunu nasıl başardığı aşağı yukarı herkesin malumu. Parasız yatılı veya dershane sınavlarını kazanırsan ve her evrede üstüne düşen gayreti de gösterirsen seni bulunduğun sosyo-ekonomik sınıfın çok üzerine yükseltecek iyi bir taşıyıcı bulmuşsun demektir. Diğeri de rant yaratan toprak. Bu, daha çok büyük şehirlere yakın olanların veya hızla kentleşen yerlerde yaşayanların lehine çalışan bir taşıyıcı. Özellikle gecekondu yapılmaya müsait şehre yakın yerlerden edinilen arsalar imar yoluyla çok katlıya çevrilince, sahip olunan beşeri sermaye ile çalışmayla kolay kolay kazanılmayacak bir servet artışı ortaya çıkıyor. Eğitim, gelir yanında sosyal statü olarak da sıçramayı sağlarken, gecekondu veya tarlalardan imar geçince ortaya çıkan rant geliri, sadece serveti artırıyor. Bazı mülk sahipleri arsalarının yerine yapılan evlerde oturamayacaklarını düşünerek sosyal çevrelerini sürdürebilmek için kendilerine daha uygun olduğunu düşündükleri ucuz semtlere göç ediyorlar. Onlara bedeli yüksek konutu satıp yerine her bir çocuğa birer ortalama daire almak daha makul görünüyor.
Sonuçta gecekondu arsa sahipleri genelde toplumun düşük gelirli kesimini oluşturduğu için orada meydana gelen büyük ölçekli rant, aslında biraz dalgalı olmakla birlikte genel ekonomik eşitsizliği düzeltici bir işleve sahip. Alt kesimden birilerini rant ekonomisiyle birden ortanın üstüne attığınızda, toplum ortalamasını bayağı yukarıya çekiyor. Muhtemelen ikinci kuşak, servet yanında sosyal statüyü de yükseltiyor. Böylece en altı orta ve üste taşıyınca gelir dağılımında hatırı sayılır düzelme meydana geliyor. Orta ve uzun vadede olumlu bir durum. Bazıları sosyal merdivenleri hakkaniyet sınırlarını zorlayacak şekilde hızlı atlıyor ama olsun.
Rant Kimin Hakkı
Burada iki sorunun yanıtını vermeye çalışalım. Arsa rantının kaynağı ne? Bu rant kimin hakkı?
İlk sorunun cevabı basit. Rantın kaynağı, daha çok araziyi konut ve işyeri olarak kullanmak amacıyla mülk edinmek veya kira geliri elde etmek için talep edenler. Bu artışın ana itici gücü de nüfus ve refah artışı. Her geçen yıl daha çok nüfus daha çok yeni konut kullanmak istiyor, refah artışı da bu konutların kalite ve konforunun artmasını sağlıyor. Gecekondu, asansörsüz daire, 4+1 veya dubleks daire, güvenlik görevlisi olan sitede ev, bağımsız villa, havuzlu villa… gibi bir sıradüzeni var. Herkes konut sistemine girdiği aşamadan bir üste doğru emin adımlarla ilerliyor. Konut ve işyerine olan bu talep arttıkça, toprağın arsa rantı oluşturmasının önü alınamaz. Yeni yerleşim yerleri açıldığında da o yerler daha öncekine göre daha değerli hale gelir. Her hal-ü karda rant artar. Anlıyoruz ki, nüfus ve kişi başına düşen gelir arttıkça arsa rantının artmaması imkansız, o zaman bu rantı kim almalı? Bu ikinci sorunun cevabı birinci kadar kolay değil.
Yol arkadaşıma tartışmayı açmak için “sizin villalar, deniz manzaralıydı ve şimdi önleri kapandı muhtemelen değerleri de düşmüştür” dedim. “Düşmedi ama olduğu yerde saymaya başladı. Birkaç sene evvel bir arkadaşımız bir milyon liraya satmıştı villasını, aynı statüdeki villayı şimdi aynı fiyata müşteri bulmuyor.” Diyalog şöyle devam etti:
“Niye acaba?”
“Her gün yeni villalar yapılıyor, daha modern ve daha yeni konseptli, bizimkiler eski kaldı tabii.”
“Bu arada yanınızdaki arazilerin de değeri artmıştır.”
“Ne artması, uçtu, uçtu”. Bir zamanlar bir daire etmeyen tarlaları şimdi imar geçince birkaç daire karşılığı mütahite veriyorlar, hepsi zengin oldular.”
“Siz bu yüksek kat işine biraz üzüldünüz ama birileri bayağı sevindi galiba.”
“Bunlar hep popülizm, ver tapuyu al oyu; ver imarı, al oyu; tabii böyle yaparsan sittin sene iktidarda kalırsın.”
“Zaten siyaset de böyle bir al ver işi değil mi, siz pahalı villada oturmaya devam edin diye komşu arazi sahipleri oy vermedi diye kızmıyorsunuz her halde.”
“Öyle değil de, bir sınırı, kuralı olmalı bunun. Nerelerde çok katlı, nerelerde villa arsası bunun hemen değişmemesi lazım. Vatandaş da ona göre yapar planını, alır alacağını. Deniz manzaralı villa alıyorsun. İki sene sonra önüne dikiyor betonları, olmaz ki canım.”
“Haklısınız tabii, devlet demek öngörülebilirlik demek. Sizin veya yakınlarınızın civarlarda bir arsası yoktu değil mi.”
“Yoktu tabii, olsa kızar mıydım!”
“Yani siz ranta değil de onun başkalarına gitmesine karşısınız” deyince yol arkadaşım benden şüphelenmeye başladı. Rakip partinin ileri gelenlerinden biri olabilirdim.
“Sizin meslek nedir efendim?”
“Öğretim üyesiyim, iktisatçı. Bilirsiniz bizler olaylara fayda-maliyet diye bakarız. Bir karardan kaç kişi mutlu oldu, kaç kişi üzüldü, mutlu olan mı çok üzülen mi? Her seçimde oylar toplandığına göre mutlu olan daha çok sonucuna varıyorum ben, bilmem yanılıyor muyum?”
Yol arkadaşım ranta karşı değil, zamanında nerede rant olur tahminini doğru yapamadığına kızıyordu aslında. Gerçekten ülkemizde gecekondulardan arsa, arsalardan konut üretme sürecinde büyük rantlar oluşuyor. Rivayete göre bu rantların bir kısmı, bu konuda devlet adına karar verenlere gidiyor. Mümkündür. Bir karar her hal-ü karda birileri için rant oluşturacaksa buna devlet adına aracılık edenlerin bu ranttan pay alma isteği taşımaları anlaşılabilir. Ama bunun önlemenin bir yolunu mutlaka bulmalı devlet, modern bir devlet olacaksa. Yoksa yozlaşmanın önü alınamaz. Sırasıyla herkes ranttan pay almaya odaklanır. Ama buradaki konumuz o değil. İşin rüşvet ve yozlaşma kısmını bir yana bırakırsak, “bir tarladan imar geçerse, arsalar da konut yapımında kullanılırsa buradaki rant meşru çerçevede kimin hakkıdır” sorusuna dönelim.
Eğer arazinin kullanım durumunu değiştirmeyi zorlaştırır, daha az arsanın konuta dönüştürülmesini sağlar veya bu tür konuta uygun yerleri daha uzaklarda üretirseniz merkezde yeralan mevcut konutlar daha pahalı olmaya başlar. Bu artışın da bir rant yaratma boyutu vardır. Yeni konut az inşa edilirse eski konutların hem fiyatları hem de kira bedelleri yükselir, bundan da mülk sahipleri kazançlı çıkar. Bu durumda sadece yeni imara açanları veya çok katlıya açanları değil, şehir merkezleri yakınlarında çok katlılara izin vermeyen yöneticilere de rant yaratır. Ama o rant, “dairelerin fiyatı yükseldi” şeklinde değerlendirilir. Peki niye? Dün de aynı işi gören bir daire bugün daha pahalı ise bunun sebebi takvimdeki ayların etkisi olamaz herhalde. Sonuçta “şu ada parsele çok katlı vermeyelim” kararı da “verelim” kararı da rant yaratır. Tartışmalar hep “verelim” tarafının sonuçlarına odaklandığı için eksik. Çok katlı vermeyince rant kime gidiyor onu anlamak diğerine göre daha zor çünkü. Her iki durumda da rant oluşur, ama farklı kişilere gider.
Taksiye bindiğinizde “şu binaları tepemize dikenleri asacaksın” diyerek duygularını ifade eden şoföre “o binalar yükselmese senin kiran her yıl yüzde 20 artacak, yükselirse konut bollaştığı için yüzde 10, hatta daha az, hani almayı düşündüğünüz konut var ya, o da yaklaşık 50.000 TL. daha ucuz olacak, hangisini seçersin” diye sorduğunuzda muhtemelen “doğru bu dediğin abi, rantçıların canı cehenneme, iki kat fazla kira artışına veya 50.000 TL fazla ödemeye niçin razı olayım” der. İşte ekonomide her şey her şeyle doğrudan veya dolaylı bağlantılı ve birileri rant elde ederken diğerleri de bu sayede düşük kira ve daha ucuz konut edinebiliyor. Sadece rantın görünürde gittiği tarafına odaklanmak tablonun eksik görülmesine ve hatalı yorumlanmasına yol açıyor.
Özellikle kentsel dönüşümde emsali yükseltmeden, yani aynı yere daha yüksek bina yapımına izin vermeden, oradaki çürük veya kalitesiz yapıların yenilenmesinin makul bir yolu yoktur. Yıkmak da bir miktar harcama gerektirdiğine göre, bir seçmenden oturduğu daireye yeni bir daire yapımı için gerekli olandan daha fazla harcama yaparak yenilemesini istemek, hatta bunu zorunlu tutmak ne kadar gerçekçi bir çözümdür? Size böyle bir teklif edildiğinde “burayı yıkıp aynı daireden bir tane daha yapmak hiç aklıma gelmemişti, sağ olun” mu dersiniz. Bu gibi durumlarda kendimiz için istemediğimizi başkaları için çok kolay istediğimizi fark ederiz. “Yıksınlar şu binaları park yapsınlar” demek kolay ya o bina size aitse yine aynı fikirde olur musunuz? Diğer yol vergilerden konut yenileyenlere kaynak aktarmaktır. Taksicimize sorsak “yeniden yapılan konutları desteklemek için sizden birkaç yıllığına ilave yüzde bir vergi alacağız, böylece gök kubbeyi daha net göreceksiniz, ne dersiniz?” benim tahminim cevabı “ya.. yüksek binalar o kadar da çirkin değil canım” olur.
Ne Yapılabilir, Ne Yapmalı
Aynı sayıda konutu aynı arsaya dikey mimari ile yerleştirmek metrekareye daha çok konut, daha çok insan demek. Bu da yoğun trafik, toz, gürültü içinde yaşamak ve doğaya hasret kalmak demek. Geniş alana yayılmış yatay mimari de daha uzun altyapı (yol, elektrik, kanalizasyon, doğal gaz veya su hatları vb.), her müstakil bina için daha çok yalıtım malzemesi, daha pahalı güvenlik, sonuçta daha çok araziyi konut için kullanmak ve sonuçta daha pahalı konutlar inşa etmek demek. Bu aynı zamanda her gün okul ve iş yeri için daha uzun yol kat etmek, günlük daha fazla zamanı araç içinde ve stresli geçirmek demek. Yani her iki durumda da avantaj ve dezavantajlar var. Tüm bunları bir araya getirip, kişilere düşen günlük veya ömür boyu toplam olası maliyetleri hesaplasak ve sorsak yatay mimari mi dikey mimari mi diye? Cevap muhtemelen ne olur? Herkes eşit statüden başlasa, yani herkesin her türlü yapıyı edinme maliyetleri ve şansları birbirine eşit olsa durum farklı, başlangıç durumları farklı olanların tepkileri de farklı olacaktır. Olası senaryolara kişilerin verdiği farklı cevapların aslında bireylerin ranta değil rantın başkalarına gitmesine karşı olduğunu ortaya koyacağını göreceksiniz. Ev sahibinin gözünde kira az, kiracının gözünde de çoktur her zaman. Bunları aynı şekilde düşünmeye zorlamak eşyanın tabiatına aykırı. Uzlaşmaları mecburiyetten. Aynı statüdeki bir konuta başka seçenleri olduğu halde sırf ev sahibinin hatırına kimse daha yüksek kira ödemez.
Bu tartışmada görüş belirtenlerin önemli bir kısmı, dolaylı mekanizmalarla o rant sürecinin kime doğrudan veya dolaylı nasıl katkısının olduğuna dair bir akıl yürütme yapmadan görüş belirtir. Özellikle sürecin kendini de etkileyen yönlerini hatırlatınca düşünceleri değişmeye başlar. Hayali taksi şoförümüzü hatırlayın.
Arazi rantını yok etmenin en bilinen yolu, elde boş tutulan arsayı fazla vergilendirmek ve oluşan rantın tümünü kamunun alacağı bir imar sistemi geliştirmek. Bunun yapılmasındaki temel zorluk, siyasetin elini kolunu bağlamasıdır. Bütün rantı vergilendireceğinizi söylediğinizde rant saikiye harekete geçen tüm mekanizmalar dumura uğrar. Bu kadar büyük rant, şimdi serbest piyasada faaliyet yürüten aktörleri bozduğu gibi devleti ve onun çalışanlarını da bozabilir. Piyasadışı karar süreçlerinin rantları daha iyi ve adil dağıttığının bir karinesi de yoktur. Daha da önemlisi, bir çok ülkede hem yerel hem de ulusal siyasetin finansmanı da büyük oranda bu örtük rant mekanizmasından sağlanıyor. Dolayısıyla aktif siyasetin içinde bulunan hiç kimse ayağına kurşun sıkmak istemiyor. “Biraz size, biraz bize” şeklinde rant sürekli el değiştiriyor. Aslında seçmenin de çok şikayetçi olduğu yok bu işten. Bir ara arsa rantının vergilendirilmesi dillendirildi ama muhtemelen bunun olası sonuçlarının hesabı yapılınca, hemen geri adım atıldı, gündemden kaldırıldı.
Sonuç, bu rant meselesi ilk anda görüldüğünden çok daha karmaşık bir konu. Çünkü dışsallık çok fazla. Doğrudan ve dolaylı etkilenenlerin etkilerini toplulaştırmak çok kolay değil. Üstelik bir konuda herhangi bir yönde (olumlu veya olumsuz) karar verince de, vermeyince de rant oluşabilir. Sadece belirli bir yönde karar verenleri izleyerek rant sorununun niteliğini ve rant oluşumunun muhtemel sonuçlarını yeterince anlayamayız. Öte yandan rant yaratma işlemleri topluma, ileri sürüldüğü kadar çok zarar veriyorsa, genel ve yerel seçimlerin bu sorunu neden çözemediği anahtar soru. Seçmen tercihleriyle çözülemiyorsa, sorunun yeterince karmaşık olduğu aşikar. Akla ilk gelen çözümler, işe yarayışlılığı tartışmalı her derde deva şablon çözümlerden biri de olabilir, aklın bir oyunu da. Umarım muradımı anlatabilmişimdir.
Yol arkadaşım mı ne oldu? Ayrılırken bana kartını verdi “mutlaka görüşelim” diye tembihledi ama o kartı kaybettim. Kartı bulursam bir gün Ankara veya Samsundaki ofisine uğrayacağım.
Bir yanıt yazın